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Q.
M. Pierre Cardo appelle l'attention
de M. le ministre délégué au logement et
à la ville sur les inquiétudes de propriétaires de logement
situés dans des copropriétés et notamment des copropriétés
de petite taille, confrontés à la nécessité de refondre le règlement
de copropriété en application de l'article 81 de la loi n° 2000-1208
du 13 décembre 2000. Ces copropriétaires sont effectivement
dans l'obligation de procéder, avant la
fin de l'année 2005, à une mise en conformité des règlements
pour inclure les nouvelles dispositions législatives.
Cette
refonte entraîne des coûts particulièrement
importants du fait de la nécessité de faire établir,
par un professionnel du droit, un audit juridique du règlement existant
et une nouvelle rédaction d'un certain nombre de dispositions. Les
frais ainsi engendrés, se chiffrant en milliers d'euros, sont souvent
difficilement supportables pour des copropriétaires à faibles revenus.
Le Gouvernement a affirmé sa volonté de favoriser l'accès à la propriété,
cette nouvelle obligation risque d'une part de peser lourdement
sur cette volonté et handicaper nombre de propriétaires, souvent
peu fortunés, sans compter le retard pris par nombre de petites
copropriétés souvent gérées par des conseils syndicaux non professionnels.
Il
lui demande de lui indiquer s'il ne serait pas possible de prévoir
des aménagements en faveur des petites copropriétés, le cas échéant,
au travers d'incitations fiscales au niveau de la fiscalité du patrimoine,
pour éviter que des propriétaires à faible revenu ne soient pénalisés
par cette mesure dont le coût peut dépasser 2 000 à 3 000 euros,
notamment par la nécessité de faire intervenir des professionnels
alors même que ces adaptations pourraient se faire sans recours
à ces interventions extérieures mais en passant directement par
le notaire
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R. L'article
49 de la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis n'impose pas l'adaptation
des règlements de copropriété mais assouplit les règles de majorité
normalement requises pour le faire. Ainsi la majorité de l'article
24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents
ou représentés, suffit pour procéder à ladite adaptation. La portée
de l'adaptation est précisée par la recommandation n° 23 de la commission
relative à la copropriété, qui siège au ministère de la justice
et qui comprend des représentants des associations de copropriétaires.
Les modifications importantes du règlement de copropriété nécessitent
toujours la majorité de l'article 26, soit la majorité des membres
du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, voire
l'unanimité lorsqu'il s'agit par exemple de modifier la répartition
des charges, en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans ces conditions, il n'est pas prévu d'aider financièrement les
syndicats de copropriétaires, quelle que soit l'importance de la
copropriété. Par ailleurs, il pourrait
être envisagé de maintenir après le 13 décembre 2005 la possibilité
d'adapter les règlements de copropriété à la majorité simple définie
par l'article 24, à condition d'une part que cette adaptation demeure
une simple faculté, d'autre part que la portée des adaptations possibles
soit clairement précisée dans le sens retenu par la recommandation
n° 23 de la commission relative à la copropriété qui siège au ministère
de la justice et qui comprend des représentants des associations
de copropriétaires. En effet, il ne peut pas être admis, sous couvert
de l'adaptation, que les syndicats de copropriétaires procèdent,
à la majorité définie par l'article 24, à des modifications importantes
du règlement de copropriété, qui nécessitent toujours la majorité
définie par l'article 26, voire l'unanimité lorsqu'il s'agit par
exemple de modifier la répartition des charges, en vertu de l'article
11 de la loi du 10 juillet 1965 .
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